1. Anasayfa
  2. Yargıtay
  3. 20. Hukuk Dairesi
  4. TAŞINMAZIN NİTELİĞİNİN ARAZİ OLARAK BELİRLENMESİ HALİNDE MAHKEMECE YAPILMASI GEREKEN HUSUSLAR – TAŞINMAZIN DEĞERİNİN BELİRLENMESİ

TAŞINMAZIN NİTELİĞİNİN ARAZİ OLARAK BELİRLENMESİ HALİNDE MAHKEMECE YAPILMASI GEREKEN HUSUSLAR – TAŞINMAZIN DEĞERİNİN BELİRLENMESİ

Yazdırılabilir versiyonu indir
Özet: Taşınmazın niteliği arazi olarak belirlendiği takdirde ise; arazi niteliğinde bulunan taşınmaza yönelik olarak sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı, iklim şartları, arazinin toprak ve topografik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tazminat istemine konu taşınmazın değeri, 01/08/2011 tarihine göre hesaplanmalı, bu şekilde taşınmazın değeri belirlenerek gerçek zararlar saptanmalı ve oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmelidir. Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı biçimde hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır.
T.C.
Yargıtay
20. Hukuk Dairesi
E: 2015/15526 K: 2016/1003 K.T.: 26.01.2016
DAVA : Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili …tarafından istenilmekle, tayin olunan 26/01/2012 günü için yapılan tebligat üzerine, temyiz eden davacı …vekili Av. … ile diğer taraftan davalı …vekili Av. ….geldi, başka gelen olmadı, açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Daha sonra dosya içindeki tüm belgeler incelenip, gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili 02/07/2012 tarihli dilekçeyle … ili, … köyü 2355 parsel sayılı taşınmaz 5600 m² yüzölçümüyle davalı …(Kalem) adına kayıtlı iken 01/08/2011 tarihinde vekil edenin 177.000.-TL bedelle satın aldığını, 07/09/2011 tarihinde taşınmazın sınırlarının belirlenmesi amacıyla yaptırılan ölçüm sırasında gerçek yüzölçümünün 2697 m² olduğu ve tapudaki miktardan 2903 m² eksik olduğunun tespit edildiğini belirterek davalı gerçek kişiden sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı … ise TMK’nın 1007. maddesi uyarınca 2903 m²’nin, fazlaya dair haklar saklı kalmak üzere, rayiç değeri 98.702.-TL’nin yasal faiziyle birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesini dava etmiştir.
Davalı …vekili, zamanaşımı süresinin dolduğu, TMK’nın 1007. maddesi uyarınca tazminat koşullarının oluşmadığı, istenilen tutarın fahiş olduğu iddiasıyla davanın reddini istemiştir.
Davalı …vekili, tapu sicilinin tutulmasından kaynaklı hatadan sorumlu tutulamayacaklarını davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece; … açısından davanın reddine, … açısından davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine, 97.163,00.-TL’nin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte … alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ile davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Gerçek kişiye yönelik dava sebepsiz zenginleşme nedeniyle, … yönelik dava ise tapu sicilinin yanlış tutulması dolayısıyla uğranılan zararın TMK’nın 1007. maddesi uyarınca tazminat istemine ilişkindir.
Dosyadaki bilgi ve belgelerden; …köyünde 1987 yılında yapılan tesis kadastrosu sırasında 2355 parsel saylı taşınmazın 5600 m² yüzölçümüyle ve tarla niteliğiyle çapa bağlanarak tapu kaydının oluştuğu, satışlar ile … (Kalem) adına kayıtlı iken 01/08/2011 tarihinde 25275 yevmiye numaralı resmi senet ile davacı …’a satıldığı, 2011 yılında 3402 Sayılı Kanun’un 22/2-a maddesi uyarınca yapılan uygulama kadastrosunda ise 7228 ada 1 parsel numarası verilerek yüzölçümünün 2742,26 m² olarak düzeltildiği anlaşılmaktadır.
6098 Sayılı Borçlar Kanununun 244/2. maddesinde “Satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa; satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir.” düzenlemesi bulunmakta olup davalı gerçek kişinin tapu sicilinde yazılmış olan yüzölçümünü tutarını üstlendiği ispatlanamamış olmasına göre davacı vekilinin hükmün bu bölümüne yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.
4721 Sayılı TMK’nın sorumluluk kenar başlığını taşıyan 1007.maddesi ”Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.” hükmünü içermekte olup, bu maddede düzenlenen sorumluluk, kusura dayanmayan (objektif) bir sorumluluk türü olup, tapu müdür ya da memurunun kusuru olsun ya da olmasın, sicilin tutulmasında, kişilerin malvarlığı çıkarlarını koruyan hukuk kurallarına aykırı davranılmış olması yeterlidir. Kusurun varlığı ya da yokluğu devletin sorumluluğu için önem taşımamakta, sadece, Devletin memuruna rücu halinde iç ilişkide etkili olmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2009 gün ve …E. – … K.; 16.06.2010 gün ve … E. – …K. sayılı kararlarında da vurgulandığı gibi; Tapu işlemleri kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğundan ve tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan TMK m. 1007 anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulü gerekir.
Bu bilgiler ışığında somut olaya bakıldığında; 1987 yılında yapılan kadastro çalışmalarında tespit ve tescile tabi tutulan taşınmazın, sonradan yüzölçümünün 3402 Sayılı Kanun’un 22/2-a maddesi uyarınca yapılan uygulama kadastrosunda azalması sebebiyle oluşan zararın da kadastro işlemlerinden kaynaklandığı ve TMK’nın 1007. maddesi anlamında tazmini gerektiği muhakkak olup, zararın tazmini gerektiğine dair mahkemenin kabulünde isabetsizlik bulunmamaktadır.
Hemen belirtilmedir ki, Medenî Kanunun 1007. maddesinde sözü edilen zarar gerçek zarar olup, burada gerçek zarar; tapunun yüzölçümünün azalması nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idi ise, aynı durumun yeniden tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve…E. – … K.; 29.09.2010 gün ve …E. – …K.; 15.12.2010 gün ve … E. – … K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği yani taşınmazın davacı tarafından satın alındığı 01/08/2011 tarihtir.
Davanın niteliğine göre tazminat miktarı belirlenirken, öncelikli konu, gayrimenkulün niteliğinin ve değerinin hesaplanması olup, arazi niteliğindeki taşınmazlarda, başka deyişle tarım alanlarında net gelir esas alınarak, arsa niteliğindeki taşınmazlar için ise, emsal karşılaştırması yapılarak değer belirlenmelidir. Oysa, mahkemece taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi olduğu konusunda yöntemine uygun araştırma yapılmamıştır.
Bakanlar Kurulunun Yargıtayca kısmen benimsenen 28.02.1983 gün ve …sayılı kararı uyarınca, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve …sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır. Bu hususlar belediye başkanlığından ve diğer ilgili mercilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Buna göre, taşınmazın niteliği arsa olarak belirlenir ise, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile davaya konu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerektiğinden, taraflara, davaya konu taşınmaza yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihi olan 01/08/2011 tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re’sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulundan denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren, emsal ile tazminat istemine dayanak taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin karşılaştırıldığı rapor alınması, alınan emsal ile tazminata konu taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, tazminata konu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporu da denetlenerek oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.
Şayet taşınmazın niteliği arazi olarak belirlendiği takdirde ise; arazi niteliğinde bulunan taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı, iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tazminat istemine konu taşınmazın değeri, 01/08/2011 tarihine göre hesaplanmalı, bu şekilde taşınmazın değeri belirlenerek gerçek zararlar saptanmalı ve oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmelidir.
Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı biçimde hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davacı …ile davalı … vekillerinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, temyiz incelemesinin duruşmalı yapılması sebebiyle 1.100,00.-TL vekâlet ücretinin hükmü temyiz eden taraflara karşılıklı olarak verilmesine, taraflarca 6100 Sayılı HMK’nın 297/1-ç ve aynı Kanunun geçici 3. maddesi atfıyla HUMK’nın 440/I maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilâmının tebliğinden itibaren ilâma karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, temyiz harcının istenmesi halinde iadesine 26/01/2016 günü oybirliği ile karar verildi.
Yazdırılabilir versiyonu indir

Bu içtihat yardımcı oldu mu?

Aynı Dairenin Başka İçtihatları