1. Anasayfa
  2. Yargıtay
  3. Hukuk Genel Kurulu
  4. EMLAKÇININ HAK KAZANACAĞI KOMİSYON ÜCRETİ – SÖZLEŞME ŞARTLARI – TELLALLIK ÜCRETİ

EMLAKÇININ HAK KAZANACAĞI KOMİSYON ÜCRETİ – SÖZLEŞME ŞARTLARI – TELLALLIK ÜCRETİ

Yazdırılabilir versiyonu indir
Özet: Tellallık sözleşmesinin belli muayyen ve açık olması gerekir. Taraflar arasında düzenlenen tellallık sözleşmesinde açıkça “kan ve sıhri hısımlardan” bahsedilmiş olup, eş tarafından gösterilen evin satın alınması durumunda tellallık ücretinin hak edileceğine dair bir düzenleme bulunmamaktadır. Böyle bir düzenlemeye yer verilmediğine göre yorum yolu ile de eş bu kapsam içerisine alınamaz. Davalı, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre komisyon ücretinden sorumlu tutulamaz. Mahkemece sözleşmenin yorumunda yanılgıya düşülerek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
T.C.
Yargıtay
Hukuk Genel Kurulu
E: 2012/13-1038 K: 2013/377 K.T.: 20.03.2013

Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; … 6.Asliye Ticaret Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 10.12.2009 gün ve 2007/448 E., 2009/749 K. sayılı kararın incelenmesinin davalı vekili tarafça istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 23.05.2011 gün ve 2010/5697 E., 2011/7957 K. sayılı ilamı ile;

“…Davacı şirket vekili, davalının ev satın almak için kendilerinden hizmet talep ettiğini, davalı ile 15.02.2007 tarihli alıcı/kiralayıcı temsil yetkisi sözleşmesi başlıklı sözleşmenin imzalandığını, sözleşme gereği davalıya davaya konu taşınmazın gösterildiğini, davalının evi beğenmesinden sonra taşınmaz maliki ile görüşerek evin fiyatı üzerinden pazarlık yapıldığını, aradan bir hafta geçtikten sonra davaya konu yerin bir başka emlakçı vasıtasıyla kendileri saf dışı bırakılarak davalının eşi tarafından satın alındığını öğrendiklerini, sözleşme gereği 1 yıl içinde davalının sihri yakınları tarafından taşınmazın alınması halinde sözleşmede yazılı satış bedeli olan 440.000 $ %3 + KDV ödemek zorunda olmasına rağmen ödemediğini, bu bedelin tahsili için davalı hakkında icra takibi yaptığını, davalının itirazı üzerine takibin durduğunu belirterek haksız itirazın iptali ile, % 40 aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatının davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı ile davalı arasında 15.02.2007 tarihli tellallık sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmede alıcının gördüğü gayrimenkulleri sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde şahsı, ortağı veya çalışanı bulunduğu şirket, şirket ortakları, şirketin ortak olduğu kuruluşlar ya da kan ve sihri hısımları satın alması halinde satış bedeli üzerinden %3 komisyon + KDV komisyon bedeli ödeyeceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Davacı tellalın sözleşmede yazılı taşınmazı göstermesinden sonra davalının eşi tarafından Mavisu Recidence 9. Blok Kat:2 ,6 no’lu bağımsız bölümün satın alındığı ihtilafsızdır. Davacının dayandığı davalı ile yapılan 15.02.2007 tarihli Sözleşmede,aracılık hizmetine konu taşınmazın davalı dışında hangi şahıslar tarafından alınması halinde davacının komisyon ücretine hak kazanacağı tahdidi olarak belirlenmiş olup, eş ibaresinin yer almadığı anlaşılmaktadır. Sözleşmede her ne kadar davalının kan ve sihri hısımları tabirine yer verilmiş ise de, Medeni Kanunun 18. maddesinde “Eşlerden biri ile diğer eşin kan hısımları, aynı tür ve dereceden kayın hısımları olur.” denilmek suretiyle sihri (kayın) hısımlığın tanımı yapılmış, bu tanımlama çerçevesinde eşleri birbirine karşı sihri hısım olarak nitelendirmek mümkün değildir. Bu itibarla davalı, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre komisyon ücretinden sorumlu tutulamaz. Mahkemece sözleşmenin yorumunda yanılgıya düşülerek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir…”

gerekçesiyle ikinci bentte açıklanan nedenlerle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davalı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, İİK’nun 67.maddesine dayalı olarak açılmış olup, davalı tarafın hakkındaki icra takibine yönelik itirazlarının iptali istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalının ev satın almak için kendilerinden hizmet talep ettiğini, davalı ile 15.02.2007 tarihli alıcı/kiralayıcı temsil yetkisi sözleşmesi başlıklı sözleşmenin imzalandığını, sözleşme gereği davalıya davaya konu taşınmazın gösterildiğini, davalının evi beğenmesinden sonra taşınmaz maliki ile görüşerek evin fiyatı üzerinden pazarlık yapıldığını, aradan bir hafta geçtikten sonra davaya konu yerin bir başka emlakçı vasıtasıyla kendileri saf dışı bırakılarak davalının eşi tarafından satın alındığını öğrendiklerini, sözleşme gereği bir yıl içinde davalının sıhri yakınları tarafından taşınmazın alınması halinde sözleşmede yazılı satış bedeli olan 440.000 $ %3 + KDV ödemek zorunda olmasına rağmen ödemediğini, bu bedelin tahsili için davalı hakkında icra takibi yaptığını, davalının itirazı üzerine takibin durduğunu belirterek haksız itirazın iptali ile, % 40 aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatının davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, 2007 yılı başlarında eşi ile birlikte ev almaya karar verdiklerini, birçok emlakçı ile görüşüp birçok eve baktıklarını, hepsiyle “yer gösterme sözleşmesi” dedikleri sırf yer göstermek için imzalatılan sözleşmeler imzaladıklarını, davacının kendilerine ev gösterebileceğini, ücret almayacağını, ancak yer göstermeden önce bir kağıdı imzalamamız gerektiğini söylediğini, 15.02.2007 tarihinde “ALICI / KİRALAYICI TEMSİL YETKİSİ SÖZLEŞMESİ” başlıklı bir sözleşme imzaladıklarını, iki yer gösterdiklerini, bunlardan birisinin de dava konusu ve şu an eşi tarafından satın alınan daire olduğunu, gerek evin ücretinde gerekse komisyon ücretinde bir indirim olmayacağının söylenmesi üzerine anlaşamadıklarını, bir hafta sonra başka bir emlakçıdan dava konusu evi satın aldıklarını, bu emlakçıya komisyon ücreti ödediklerini, evin satışı hususunda davacının tek yetkili olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, tellallık sözleşmesine konu dairenin ilk olarak davacı tarafından davalı ve eşine gösterildiğini, daha sonra evin dava dışı başka bir emlak komisyoncusu aracılığıyla davalının eşi tarafından satın alındığını, böylece davalının sözleşmeyle kararlaştırılan taahhüdüne aykırı davrandığı gerekçeleri ile davanın kabulüne dair verilen karar; Özel Daire’ce yukarıda başlık bölümünde aynen yer alan gerekçelerle bozulmuş; mahkemece, davalının eşinin kan veya sıhri hısımı olmadığı, ancak eş tarafından evin satın alınması halinde davacının öncelikle ücrete hak kazanacağı gerekçeleri ile direnme kararı verilmiştir.

Direnme kararını, davalı vekili temyize getirmektedir.

Açıklanan maddi olgu, iddia ve savunma ile bozma ve direnme kararlarının kapsamları itibariyle Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında düzenlenmiş 15.02.2007 tarihli “Tellallık Sözleşmesi” gereğince davacının komisyon almaya hak kazanıp kazanmadığı noktasında toplanmaktadır.

Davacı emlak şirketi ile davalı arasında 15.02.2007 tarihli düzenlenmiş, bundan sonra davalıya sözleşmeye konu iki adet daire gösterilmiştir.

Sözleşmede, “Yukarıda adresi bulunan gayrimenkulü/gayrimenkulleri, belirtilen tarihte satın almak/kiralamak amacı ile gördüm. Söz konusu yeri 1 yıl içinde şahsım, ortağı veya çalışanı bulunduğum şirket, şirket ortakları, şirketin ortak olduğu kuruluşlar yada kan ve sıhri hısımlarım satın aldığı taktirde yukarıda yazılı satış badelini %3+KDV’sini, kiraladığı taktirde yıllık kira bedelinin %12+KDV’sini …EMLAK’a hizmet bedeli olarak ödemeyi taahhüt ediyorum.” şartı kararlaştırılmıştır.

Davalının eşi tarafından …Emlak Ltd. Şti. ile 22.02.2007 tarihinde düzenlenen “Emlak Komisyon Akdi” başlıklı sözleşme düzenlenmiş, daha sonra davalının eşi tarafından davacı tarafından davalıya gösterilen daire satın alınmış ve komisyon ücreti de …Emlak Ltd. Şti.’ne ödenmiştir.

Bunun üzerine davacı tarafından sözleşmenin yukarıda yazılı olan madde hükmüne dayanılarak davalı hakkında 05.04.2007 tarihinde 15.576.USD karşılığı 21.554.YTL’nin tahsili için icra takibi başlatılmış, takibe itiraz üzerine eldeki dava açılmıştır.

Davacının dayandığı davalı ile yapılan 15.02.2007 tarihli Sözleşmede, aracılık hizmetine konu taşınmazın davalı dışında hangi şahıslar tarafından alınması halinde davacının komisyon ücretine hak kazanacağı tahdidi olarak belirlenmiş olup, eş ibaresinin yer almadığı anlaşılmaktadır.

Sözleşmede her ne kadar davalının kan ve sıhri hısımları tabirine yer verilmiş ise de, Medeni Kanunun 18. maddesinde “Eşlerden biri ile diğer eşin kan hısımları, aynı tür ve dereceden kayın hısımları olur.” denilmek suretiyle sıhri (kayın) hısımlığın tanımı yapılmış, bu tanımlama çerçevesinde eşleri birbirine karşı sihri hısım olarak nitelendirmek mümkün değildir.

Esasen eşin sıhri hısım sayılamayacağı yerel mahkeme ile özel daire arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Telalık sözleşmesinin belli muayyen ve açık olması gerekir. Taraflar arasında düzenlenen tellallık sözleşmesinde açıkça “kan ve sıhri hısımlardan” bahsedilmiş olup, eş tarafından gösterilen evin satın alınması durumunda tellallık ücretinin hak edileceğine dair bir düzenleme bulunmamaktadır. Böyle bir düzenlemeye yer verilmediğine göre yorum yolu ile de eş bu kapsam içerisine alınamaz.

Bu durumda davalı, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre komisyon ücretinden sorumlu tutulamaz. Mahkemece sözleşmenin yorumunda yanılgıya düşülerek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa eklenen “ Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı kanunun 440.maddesi uyarınca 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 20.03.2013 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Dava, taşınmaz tellallığı sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, yukarıda yapılan özetten de anlaşılacağı üzere yanlar arasında sözleşmenin varlığı, davacı tarafın yer göstermesi yaptığı ve taşınmazın daha sonra bir başka tellal vasıtasıyla davalının eşi tarafından satın alındığı çekişmesizdir.

Taraflar arasında imzalanan sözlemede “yukarıda adresi bulunan gayrımenkulü/gayrımenkulleri belirtilen tarihte satın almak/kiralamak amacı ile gördüm. Söz konusu yeri 1 yıl içinde şahsım, ortağı veya çalışanı bulunduğu şirket, şirket ortakları, şirketin ortak olduğu kuruluşlar ya da kan ve sıhri hısımlarının satın aldığı takdirde yukarıda yazılı satış bedelini %3+KDV’sini kiraladığı taktirde yıllık kira bedelinin %12+KDV’sini …Emlak’a hizmet bedeli olarak ödemeyi taahhüt ediyorum..” hükmüne yer verilmiş bulunmaktadır.

Sözleşmede yer alan bu hüküm geçerli olup, bu hükmün geçersiz sayılmasını gerektirir emredici bir yasa hükmü mevcut değildir. Zaten de, Yüksek Özel Dairece bozma kararında bu yönde bir gerekçeye yer verilmemiştir. Bu durumda uyuşmazlık sözleşmenin bu hükmünün davalının eşini de kapsayıp kapsamadığı noktasındadır. Yerel mahkemece bu hükmün eşi de kapsadığı kabul edilerek dava kabul edilmiş, Yüksel Özel Daire ise sözleşme metninde “eş” ibaresine yer verilmediği ve eşin kan ve sıhri hısım sayılmayacağı gerekçesiyle yerel mahkeme kararı bozulmuştur. Gerçekten de sözleşme metninde “eş” ibaresine yer verilmemiş ve eş de metinde yer alan nitelikteki hısımlardan değil ise de, burada sözleşmenin lafzına değil tarafların gerçek maksadına bakılması gerekir. Sözleşmeyle ortağı bulunduğu şirketi, şirket ortakları, derece belirtmeksizin kan ve sıhri hısımların alımını kapsama alan tarafların davacının en yakını durumunda bulunan, birlikte yaşamadıkları ileri sürülmeyen eşi dışarıda bırakması düşünülemez. Kaldı ki, 6762 sayılı TTK’nun 22’nci maddesi uyarınca gördüğü hizmet karşılığı ücret isteme hakkı bulunan davacı şirketin davasının tamamen reddi gerektiğine dair Yüksek Özel Daire’nin bozma ilamının yerinde olmadığı görüşünde olduğumuzdan sayın çoğunluk kararına karşıyız.

Yazdırılabilir versiyonu indir

Bu içtihat yardımcı oldu mu?

Aynı Dairenin Başka İçtihatları