1. Anasayfa
  2. Yargıtay
  3. 1. Hukuk Dairesi
  4. ELATMANIN ÖNLENMESİ VE ECRİMİSİL – KİRA ESASINA GÖRE ECRİMİSİL TALEBİ – EMSAL KİRANIN TESPİTİ GEREKTİĞİ

ELATMANIN ÖNLENMESİ VE ECRİMİSİL – KİRA ESASINA GÖRE ECRİMİSİL TALEBİ – EMSAL KİRANIN TESPİTİ GEREKTİĞİ

Yazdırılabilir versiyonu indir
Özet: Arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. Bu ilkeler gözetilmeden hüküm verilmesi bozmayı gerektirmiştir.
T.C.
Yargıtay
1. Hukuk Dairesi
E: 2016/18312 K: 2017/175 K.T.: 12.01.2017
Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi, ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı ve davalılar vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi …’in raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.
Davacı, maliki bulunduğu 440 parsel sayılı taşınmazdan ana yola doğru 10 metre genişliğinde bir kısmın 07.05.2007 tarihinde kamuya terk edileceğinin bildirildiğini, Belediye Encümeni tarafından 27.09.2007 tarihinde yol terkin talebinin kabul edildiğini, davalı… ile 10.12.2007 tarihinde resmi senetle kira sözleşmesi yapıldığını, adına kayıtlı 399 parsel sayılı taşınmazda davalı lehine üst hakkı tesis edildiğini, adı geçen davalının da 08.04.2008 tarihinde alt işletim sözleşmesi ile burayı diğer davalıya devrettiğini, davalı … tarafından taşınmaz üzerine araç muayene istasyonu inşa edildiğini, muayene istasyonunun araç giriş kısmının dava konusu 440 parsel sayılı taşınmazın yol olarak terkin edilen 10 metre eninde olan kısmından verildiğini, araç muayene istasyonuna gelen araçların bu kısmı kullandığını, yol olarak terkin edilen bu alanın daha sonra 08.11.2012 tarihinde belediye tarafından 726 parsel sayısı verilerek adına tescil ettiğini, maliki bulunduğu 440 parsel sayılı taşınmazı ile birleştirilerek 727 parsel sayısını aldığını, yolun tekrar davacı adına tescil edilmesi ile kendi alanına kapattığını, davalı tarafından 02.01.2013 tarihinde kaymakamlığa başvuru yapılarak, bu alandan men kararı verildiğini, kaymakamlık kararına karşı idare mahkemesinde dava açtığını ve mahkemece 31.10.2013 tarihinde davanın reddedildiğini, kendine yeniden devredilen taşınmazın davalı tarafından 01.01.2013 tarihinden itibaren haksız kullanım nedeniyle ecrimisile hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, davalının elatmasının önlenmesini ve 60.000 TL ecri misilin yasal faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacının taşınmazı yasal yollarla elde ettiği, mülkiyet hakkına dayanarak elatmanın önlenmesi davası açabileceği, bir davada iki kere ıslah dilekçesi verilemeyeceğinden bilirkişi raporunda belirtilen ecrimisile hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve davacının maliki olduğu, kadastro bilirkişi raporunda 726 A olarak gösterilen kısmı davalıların haklı ve geçerli nedene dayanmadan kullandığı saptanarak elatmanın önlenmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davalıların bu yöne ilişkin temyiz itirazı yerinde değildir. Reddine.
Davacı ve davalıların ecrimisil istemine yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nın 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).
25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmaz değerinin binde 5 oranında ecrimisil belirlenerek sonuca gidilmiştir.
Yukarıda belirtilen ilkeler, özellikle taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi gözönüne alınarak ilk dönem için belirlenen ecrimisile ÜFE oranı yansıtılarak rapor alınması ve ıslah edilen miktar da gözetilerek bilirkişice tespit edilen ecrimisile hükmedilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere eksik inceleme ve yanılgı değerlendirme ile karar verilmesi doğru değildir.
Öte yandan, davacı vekilinin 16.03.2015 tarihli dilekçesi içeriği itibariyle, ıslah dilekçesi olarak kabul edilemez. 24.06.2015 tarihli dilekçe ile bilirkişi raporu ile saptanan ecrimisil miktarı üzerinden ecrimisil dava değeri artırılarak, harcı yatırılmak suretiyle tahkikat aşamasında yapılan ilk ıslah olup, bu talebin davayı ıslah olarak kabul edilmemesi de doğru değildir.
Bilindiği üzere, HMK’nın 326/2 maddesi gereğince haklılık oranına göre vekalet ve harca hükmedilmesi gerekirken, hüküm altına alınan elatmanın önlenmesi yönünden dava dilekçesinde harçlandırılan elatmanın önlenmesi isteği kadar davacı yararına vekalet ücretine hükmedilmemesi de bozmayı gerektirmiştir.
Taraf vekillerinin temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerle (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 12.01.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yazdırılabilir versiyonu indir

Bu içtihat yardımcı oldu mu?

Aynı Dairenin Başka İçtihatları